不動産投資に失敗しない方法

<% content.header -%>

あなたは不動産投資に興味がある方ですよね。
ロバート・キヨサキ（著）「金持ち父さん 貧乏父さん」が有名になって以来、投資による不労収入に興味を持たれる方が爆発的に増えたと思います。
この私自身もこの本を読み、不労収入に大変興味を持ちました。
早速、ネットで株式投資を始めました。
それも、私のなけなしのへそくり60万を使ってです。
夢は大きく、1年以内に60万を10倍の600万に増やそう！
などと、今から思えばアホみたいなことを思っていたのです。
株に関して全くの素人ですから、当然日々の相場に振り回されたあげく悲しき損切り。
更に損を取り戻すために信用取引に手を出してしまったのです。
株式投資の典型的な悪いケースですね。
またまた当然の如く、悲しき損切り・・・（涙）
60万を10倍の予定が半分の30万まで減ってしまったのです。
そして、私は株から手を引きました。
借金して続けなかった自分をほめてあげたいです（笑）
あぁ〜 30万損しちゃった〜 と失意のどん底の時、バイクで転倒し自損事故。
そのまま病院送りで２ヶ月の入院。 悪いことは重なるものです。
しかし、神様は私を見放していませんでした。
そう！保険金が入ったのです！数社の保険会社から合計で約80万入りました。
やったーーー！株で損した以上の入金です。
そうです！
みなさん。保険をたくさんかけて事故にあって保険金で不労収入を得ましょう！（爆）
ちゃん♪ちゃん♪
すみません。
冗談です。
話しをもとに戻しますね。
保険金でお腹いっぱいになった私は考えました。
『そうだ！ 不動産投資しよう！ アパートを買って家賃収入で儲けよう！』
懲りない性格でしょうか・・・（汗）
保険金で勢い付いた私はアパート経営に関する本を買って猛烈に勉強を始めました。

『団塊の世代』の人達が定年退職を迎えます。
前倒しで定年退職が始まったとも聞きます。
定年退職＝退職金ですよね。大金を持った『団塊の世代』がウヨウヨ発生して、そのお金が不動産投資に流れ始めたのです。
不動産投資を始めたのは『団塊の世代』だけではありません。
終身雇用制が崩壊し、国の年金もあてにできなくなった２０〜４０代のサラリーマンが動き出したのです。
自分の身は自分で守る必要が急速に高まったのです。
ここ１〜２年で上昇に転じた金利ですが、底を打ったとは言ってもまだまだ低金利には変わりありません。
このため、ローン金利が軽くなるので不動産投資が有利になっているのです。
ローン金利が安いうちに固定金利でローンを組むことで、今後の金利上昇に先手を打つ事ができるので、今が最大最後のチャンスなのです。
大勢の人が不動産投資に向かっているのはそういう理由と株や債権などのリスクを伴う投資商品とは違い、家賃収入という安定性が評価されているからなのです。

私が中古アパートを購入した時は売買価格の30％は欲しいと不動産会社から言われました。
他の情報でも売買価格の20〜30％は必要な様です。
私の経験上、都市銀行は「不動産投資は一般融資（自宅購入時の融資）と違い、『投機（お金儲け）』として審査する」とはっきり言われました。
よって、全額融資は行っていないのが現状の様です（もしかすると、今は全額融資OKかもしれませんが）。
バブル時のような土地の値上がりが期待できなくなった為、銀行はとてもシビアに融資額を審査します。
平均的なサラリーマンの年収であれば、ローンは借主の収入にはあまり関係なく、物件の採算性（きちんと利益を確保できる物件かどうか）に重点が置かれます。
見方を変えると、今の銀行が融資ＯＫと判断した物件は利益がきちんと出るというお墨付きを貰ったことになるので、かえって不動産投資をする側としては安心できるのです。
銀行の適当な審査でローンを借りたが、収益が上がらずにローンの支払いが滞り破産するというより、最初の時点でしっかりとした見極めが出来ることの方がどれだけ私たちの利益になるでしょうか。
銀行が「ダメ」と言った物件はおそらく「ダメ」なのです。

ローンについて補足しておきますね。
不動産を買う場合、自己資金だけで足りない金額はローンで借りる事になりますが、その際、「●千万円ローンだ〜」とローン総額に目が行ってしまいます。
しかし、大切なのは毎月の返済額に気をつけないといけません。
不動産のローンの場合、長期返済になることが多いので、無理の無い返済計画にしないといけません。
ローン破綻しない為にも収支のバランスを考慮し、毎月どれくらいの額までが安全に返済できるのかをきちんと見極めたうえで、ローンを利用しましょう。

自己資金を貯めよう
３項の通り、自己資金は売買価格の20〜30％必要です。
無理のない不動産投資をスタートするために、まず自己資金を貯めましょう。
サラリーマンであれば財形貯蓄をしましょう。
給料から無条件に引かれるので確実に貯金ができます。
ただし、住宅財形にはしないで下さい。
不動産投資の場合、住宅財形が使えませんから。
車の買い替えもしばらく我慢しましょう。
無駄遣いを止めましょう。
新聞も止めましょう。
ネットで十分です。
とにかく目標額を決めてお金を貯めること。
苦労した分だけ、あとが楽になるのは確実ですから。
不動産投資は、はじめの一歩を踏み出すのに勇気が必要です。
その勇気を支えるのが知識と情報です。
裸一貫で飛び込むのではなく、きちんと知識武装してから挑みましょう。
その後には、明るい未来が待っています！
お互いにがんばりましょう！
最後までどうもありがとうございました。

この方法は、不動産投資を始めたばかりの頃、ある不動産屋さんから聞いた方法ですが、その後、私自身もきっちりと実践しております。
ただし、この方法には根拠はありますが、絶対の根拠という訳ではありません。
占いのように「当たるも八卦」とまでは言いませんが、この方法のみに頼るにはやめましょう！
それでは本文をどうぞ！
不動産を購入するにあたって、心配事のひとつは、やはり洪水や大地震などの自然災害などの被害についてですよね。
自然災害による被害が大きい建物であれば、直接命に危険が及ぶ確率が高まることに加え、例え、怪我などがなかったとしても、建物が倒壊あるいは半壊することにより、その不動産の価値自体が、ほとんどなくなってしまいます。
えっ？地震なんか怖くない？？？
という訳で、不動産を購入する際の選択にあたっては、安全第一という基準が一番であることが言えると思います。したがって地盤のしっかりした土地に建つ不動産が、ベストの選択であると思います。
反対に言えば、地盤がしっかりしていない土地に建つ不動産が、「買ってはいけない不動産」、「借りてはいけない不動産」、「住んではいけない不動産」ということになります。
では、しっかりしていない地盤とはどういう場所が多いのでしょうか？
第一に、低地はダメです。
低地とはどんな場所かと言えば、例えば、堤防の背後にできる後背低地というのがあります。
後背低地には、川が氾濫すると水が土砂や石などを運んできます。
そういった極めて脆弱の地盤の上に立った建物・・・地震の時は危険ですよね。
低地とは対極の、例えば、台地、段丘、丘陵地などは、地盤という面からは安全で「買ってもよい不動産」ということとなります。

ただし、台地上でも、谷にあたる部分や縁辺部は、がけ崩れを起こしやすいので、避けた方が無難です。
すなわち、第二に買ってはいけない不動産は、谷にあたる部分に立地するものです。
それから上記と対極の山麓部、要は山地と平野が接する山のふもとはどうでしょうか？
これらは、傾斜が緩やかであれば、地すべりの危険が少なく、水はけも良いため、宅地に適しているといえるでしょう。
買ってはいけない不動産の第三は埋立地や干拓地などです。
まあ、埋立地は宅地として、利用できないか・・・というと絶対ダメという訳ではないのですが、大地震の際などの液状化現象が怖いですよね。
支持岩盤まで、鉄骨を通してあるといっても、周りが液状化してしまうと、どうなるのでしょうか？これはジョークですが、高床式住居みたいになってしまうのでは・・・第四に、切土や盛土した土地が、「買ってはいけない不動産」として挙げられます。
切土とは、山部で住宅を建てるために斜面を平らにするために土を削ること、反対に盛土とは土を盛る（足す）ことです。
これらの土地では、特に建物などに不等沈下（岩盤の弱いところが傾くこと）が起こりやすいので要注意です。
最後（第五）に、昔、田んぼだった土地の上に立つ不動産です。
田んぼは、湿地に近い土地ですから、やはり岩盤が脆弱で地震の際の揺れが大きいし、大雨の際などにも、水害が出やすいということが言えるでしょう。