アパートローン（不動産担保融資）

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今日はアパートローンの保証人戦略についてお話したいと思います。
不動産投資をするにあたって最も重要なのは銀行からの融資をどうやって引き出していくのかという点になってきます。
銀行から融資を借りることによって、自己資金の１０倍、２０倍の不動産を購入することができます。

不動産投資の最大のメリットはこの銀行のお金という他人のお金を使って投資をすることができるということです。
そして銀行からお金を借りるときに重要になってくるのが、保証人というものなのです。

保証人の戦略を正しくマスターすれば、あなたは銀行の融資を自由自在に引き出すことができます。
ぜひあなたの不動産投資を加速させるためにも保証人戦略を学んでいただければと思います。

あなたと同じように悩んでいる人の生の声を聞いて、あなたの今後の不動産投資にいかしていただければと思います。

ある不動産業者の資料や、お話を電話で少し聞いたのですが
私が経費でだせる金額は３００万ぐらいなのでノンリコースローン物件で優良な物件はとても無理そうなのです。
先日も書きましたが通常物件だと連帯保証人がいないのです。
こんな私でも銀行からお金を借りて不動産投資をすることはできるでしょうか？


まず、すでに行動されていることを祝福させてください。
そうやって一つ一つ行動されていることが成功への第一歩です。
ほとんどの人がその第一歩を踏み出さずに終わってしまいます。
ですから不動産屋に電話をしたという行動が素晴らしいと思います。
保証人についてですが、現在の金融機関の状況によると必ずしも必須という訳ではないようです。
特に、勤続年数や年収がしっかりした方であれば、保証人なしでも融資が借りられる場合があるようです。
ただ銀行の定型商品のアパートローンなどで保証人が条件になっている場合は難しいですが、銀行が直接、融資をするプロパー融資では保証人は絶対ではありません。
特に物件の担保価値が高く、フルローンがつくような物件であれば十分保証人なしでも対応できるかと思います。
まずは色々な物件をみて、見る目を養ってみてください。

前回は個人属性の弱さから、ローン付けは保証人次第とのアドバイスをいただきました。
（25 歳・勤続２年・年収4３0 万円 築古ワンルーム1 戸所有・収入月6 万円）
そこで保証人になれる可能性のある人物を探してまいりました。
大体の数値ですが、保証人として可能性のあるかどうかだけご意見いただけますでしょうか。

◆父
自営業（飲食業） 年500 万売り上げ 年間利益 ほぼプラスマイナスゼロ所有不動産（築5 年） 年1000 万収入（サブリース） ローン差し引き年350万不動産残債 1 億 居住マンション残債 2300 万（母は年収３０0 万円ほどの給与所得者）

◆職場の先輩（共同で投資したいと言っている人）
２８歳 サラリーマン 勤続４年 年６００万（予想）ローンの類はナシ（当人の話：いちおう信じられます）ちょっと変わった例だとは思いますが、判定の程よろしくお願いいたします。


保証人はお父様とお母様のお二人をつけるのがいいかと思います。
職場の先輩を保証人にするのは止めておいたほうがいいと思います。
理由は２点あります。
一つ目は現在、銀行が第三者の保証人をほとんど取らないからです。
銀行としても親族以外の保証人を取るといざ回収するときに多大な労力を必要とするからです。
また社会的な風潮からも現在では第三者の保証人はほぼ取ってくれません。
二つ目は、不動産の共同経営は止めておいたほうがいいという点です。
特に相続の問題が発生すると大変です。
例えば購入した不動産の持分を先輩と２等分した場合、先輩が生きている間はいいのですが、もしも亡くなってしまった場合、その奥さん、家族が所有者となってしまいます。
そうなると全く信頼関係のない人と共同経営をしていかないといけなくなります。
基本的に親族以外との共同経営は止めておいたほうがいいでしょう。
お父様のお持ちの不動産が時価もしくは評価額でどれくらいの資産価値があるのか知りたいですね。
お持ちの資産と負債のバランスが資産のほうが多いようであれば、保証人としては十分、有効だと思います。
すでに不動産賃貸業の経験があるお父様が保証人になるのは有効です。
ただお仕事が自営業で年間の利益がほぼ無いという状態なので、そこが弱いと思います。
それを補うのにお母様も保証人として立てられるのであれば、補うことは可能です。
もしよければ「ローン判定サービス」のシートで本人と保証人の資産・負債状況を確かめるといいでしょう。
結論としては、お父様、お母様の二人を保証人として購入を検討していくというのがいいかと思います。

実は、私は４４歳にして独身で、保証人が付けられない状態のため、融資で大変苦労しております。投資を思い立って約６年で何とかここまで買い進めて来ましたが、この先に進めなくて困っています。
それで坂本先生であるならば、独身で保証人がいなくても融資を受けて物件を増やすノウハウをご存知でないかと思いメールをさせて頂きました。
このような私でも保証人無しでもアパートを買うことは可能でしょうか？


すでに不動産投資を進められており素晴らしいと思います。
ところで保証人が付けられず融資で苦労されているとのことですが、どのような金融機関をご利用されていますか？
通常のアパートローンは保証人が条件のところが多いと思います。
保証人なしとなると、ご存知だと思いますがノンリコースローンが一般的ですね。
ただノンリコースローンも金利が高いなどのデメリットがあるので、注意して利用する必要があります。
それ以外の方法を探るとするならば、銀行のプロパー融資を引き出すのが得策かと思います。
定型のアパートローンでは保証人が条件となっていれば、その条件を外すことができませんが、プロパー融資なら外すこともできます。
既に不動産投資の実績があるので、地方銀行や信用金庫などで保証人がつけられない理由をキチンと説明できれば、保証人なしでも十分融資を受けられる可能性があります。

プロパー融資は特殊な案件に対応できます。
ですから事前に銀行の担当者の感触を確かめるのも大事だと思います。
ただプロパー融資は本部稟議になると否決される可能性もありますので、事前の相談の段階では担当者レベルでは正確な答えは出せないと思いますので、そこは注意して下さい。
全く実績がなければ、銀行の言うとおりにしなければなりませんが、ある程度キチンと不動産経営の実績を出されているのであれば、交渉すればこちらの条件も飲んでもらえると思います。
そして重要なのはやはり理由です。
なぜ保証人がつけられないのか？
この理由を説明できれば銀行も納得します。
両親がもう他界されている、ご存命であるが痴呆などにより保証能力がないなどの理由であれば、保証人なしでも全く問題ないと思われます。
それ以外の理由となると少し厳しくなるかもしれませんが、中小の金融機関であれば親身になって相談にのってくれると思います。

最後に・・・
いかがでしたでしょうか？
不動産投資を実践されている方が、どのようにして保証人戦略を立てていくのかが見えてきたのではないでしょうか。
現在では銀行からお金を借りるときに保証人は絶対要件にはなっていません。
ですが、やはり保証人でカバーできる範囲が大きいのも事実です。
もしあなたが銀行の融資で悩んでいるのであれば、ぜひ、この保証人戦略を活用していってください。
あなたの不動産投資が成功することを願っております。