住宅ローンの繰上げ返済

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住宅を購入される方が、買えるのか？買えないのか？
買えたとしても幾ら位の物件なら買えるのか。

また、いつ頃に購入したら良いのか？と言った住宅とライフプランに関するコンサルタントです。

よく、マイホームと言う言葉に皆様魅力を感じていると思いますが、私が思うには住宅ローンの支払いが完済して初めてマイホームと言えるのであって、それまではユアホームではないでしょうか？
早くマイホームにするにはどうしたら良いのか？

退職金での一括返済と言う考えもありますが人それぞれ退職金には差があり、住宅購入された年齢によっても使えるのか、使えないのか違いがあり、老後の生活不安を考えるとあまりお勧めはできません。

では、何が良いのか、私自身の今までの経験から申しますと、高い利息の払い続ける事を考えると繰り上げ返済の計画を立てることをお勧めいたします。
繰上げ返済すると住宅ローン減税の減税額が少なくなると心配される方もいらしゃいますが、 繰上げ返済の利息の軽減額のほうが遥かに大きいので心配されることは無いと思います。

繰上げ返済、『いつしたらいいの』と皆さん考えると思いますが、皆さんの顔・形が違うように家計も家族構成も違います。

夫婦２人だけの家庭、子供が1 人の3 人家族、子供3 人の5 人家族、教育にかかるお金が違ってきます。
お子さんの教育資金、高校から大学に上がる頃が一番かかり、1 万円札に羽が生えて飛んでいく位かかると言われますが、そのころ繰上げ返済を考えても、まず無理です。

子供のいない家庭、特に夫婦共働き家庭は車で言うと四輪駆動車と同じでどんな悪路も走ってしまい問題はないと思いますが、老後の生活、特に奥さんが1 人になった場合の年金はそれまでの半分からそれ以下になることは間違いく、生活費は一人になって半分になるかというと約三割落ちるといわれております。
すなわち、手持ちの資金がないと間違いなく老後資金は不足致します。
余裕のあるうちに繰り上げ返済すると支払い期間が短縮され、利息分が軽減されて総支払額が少なくなり、その分を老後資金として貯めて置くことが出来ます。
良く言われる人生の3 大コストと言われるものがあります。
住宅資金・教育資金・老後の生活資金を言い、住宅を購入するときには教育資金や老後の生活資金のことも考えておくことです。
子供の教育資金がいくら掛かり、いつごろ多く掛かるのか？
老後の生活資金は幾らぐらい必要か、よく8,000 万円位掛かると言われておりますが、夫婦の年齢差によっても違いがあります。この2 つの資金を充分考えて上で購入金額・購入時期・住宅ローン金利を検討してから結論を出します。

住宅ローンの上手な利用――その最大のポイントは、「金利」です。いま、ローン金利は、史上空前の最低水準から徐々に上がりはじめております。
低い金利で借りられること自体、有利なことですが、ローンの利用は、借入額が大きく、借入期間が長いだけに、わずかな金利差でも、返済負担額が大きく変わってきます。
「金利を勉強せよ」といわれるのも、このためです。
住宅ローン金利には、大別すると、契約時から完済時まで金利が変更しない固定金利と市中全般の金利の変動に合わせ返済途中に金利が変わる変動金利があります。
さらに固定金利といっても利用者が２年、５年、１０年などと一定期間の固定金利を選んで返済、期間を終えたら、再び変動金利も含め、期間を選び直す固定金利選択型や金利の上限を設定した上限付き変動金利型、変動金利と固定金利を混合した金利ミックス型などがあります。
また、最近は、民間ローンの中には、ローン残高から普通預金残高を差し引いた残高にだけ金利を払えば済む新型ローンや住宅金融公庫の「固定金利二段階方式」（当初１０年と１１年目以降で金利が変更）をそのまま採用して、公庫ローンの長期固定金利と“勝負”をしようという新商品も登場しています。
前回も説明した通り、公庫ローンは固定金利型一本で、年金住宅融資や住宅融資など他の公的ローンもほとんどが固定型です。公的融資という性格上「金利の安定（固定）」を最優先しているためでしょう。
これに対し、民間ローンは、いずれかのタイプを選ぶ選択型です。
住宅公庫ローンは、融資の原資となる国からの財政投融資資金の金利に連動し、民間ローンの固定金利は、市中の長期プライムレート（銀行が優良企業に１年以上で貸し出す最優遇金利）やスワップレートと呼ばれる長期金利などを基準にして決まります。

公庫ローンは、財投金利の変動とともに、月の途中でも金利が変更しますが、民間ローンの固定金利は、原則、月初に変更となります。
一方の変動金利は、短期プライムレート（同１年未満で貸し出す最優遇金利）の変動に合わせ、通常、これに１％程度上乗せしたものが金利となります。
年２回、３月１日と９月１日に金利が見直され、翌月から新金利が適用され、すでに借り入れをしていれば４月１日と１０月１日にそれぞれ金利が変更となります。
変動金利の場合、金利が上昇したら、途端に毎月の返済額が増えるのではという心配もあります。が、金利が変動しても、変化するのは、元利合計払いの中の元金払いと利息払いの内訳だけで、５年間は元利合計の返済額は変わりません。
５年間の中で生じた金利変動による利息の過不足は、さらに次の５年間で調整し、返済額が増える場合も、最大２５％に抑えることになっています。
とはいえ、５年ごとに返済額が変わるので、固定金利に比べ、返済計画が立てにくい面があるかもしれません。
このように、ローン金利には、固定型と変動型の二つの基本タイプがあり、これを基本にして、最近はさらに多様なタイプのものが増えてきました。

住宅金融公庫の“支援”による通称「フラット３５」が２００３年１０月誕生、その後、同ローンを取り扱う民間金融機関も２００４年４月の１３５行から今現在約３００行に増えています。
住宅ローンには、大別して住宅公庫融資や年金住宅融資、自治体融資など公的ローンと都市・地方銀行や信用金庫などの民間ローンがあります。
住宅公庫が２００６年度末までに融資業務を縮小する代わりに、公庫が主力としていたニーズの高い「長期・固定金利」型ローンを金融機関が扱いやすくなるよう仕組みを変えて支援、登場したのが、このフラット35 です。
ローン資金調達の仕組みをどう変えたのか。銀行など民間金融機関が融資した長期・固定型ローンの債権を公庫が買い取り、この債権を担保にした証券（資産担保証券）を機関投資家などに分散して売却することでローン資金を調達、ローン原資とするものです。
従って、ローン貸し出しの窓口は民間金融機関ですが、公庫が公的組織の信用力で金融機関の債権を証券化して売却するのは、公庫が資金調達で後押ししていることであり、その点では準公的ローンといってもいいでしょう。
さて、このフラット３５には、公庫ローンや民間ローンにはない、いくつかの特徴があります。
第一は、金利が最長３５年の完全長期固定型という点です。
公庫ローンも長期固定型ですが、正確に言うと、当初１０年間の返済を終えたあと、１１年目から金利がアップする２段階金利制で、現在、当初１０年の基準金利は年２・７０％、１１年目からは３・４５％に引き上げ
となっています。借り入れ時点で、１０年後の金利が０・７５％高で確定しています。

一方の民間ローンは、どうでしょう。固定型と変動型がありますが、金利が変わらないといわれる固定型といっても、一般的なものは３、５、１０年など期間選択型の固定金利で、あくまでその期間内での固定型です。
期間が終われば、そのときの新金利で借り直すことになり、そのときの市中の長期金利が上がっていれば、当然、新金利も上昇しているはずです。
フラット３５のような借り直しのない３０、３５年の長期固定型もないわけではありませんが、期間選択１０年固定型でも年３・７０％前後で、完全長期固定の３０年以上のローンともなると、年４％以上になるのが普通です。
いずれも期間長期の金利を高くしているのは、いまの金利が文字通り“底値”で、これ以上の大きな引き下げは考えられず、将来は通常なら、もう少し常識的な水準に上昇すると見込んでいるためです。
このように見てくると、フラット３５の金利は、金融機関により差がありますが、現在の長期固定年２・８９〜３・８３％の低い金利は、他のローンと比較検討してみる価値がありそうです。
将来、金利上昇があっても、最長３５年間、この金利で確定しているためです。
金利のほかに、融資上限最大８０００万円、しかも融資保証料や繰り上げ返手数料が不要なのも、見落としてはならない利点でしょう。
特に融資保証料は、公庫ローンの場合、約４４万円（借り入れ２０００万円、返済期間３５年）もかかり、この不要は大きなメリットになるでしょう。