住宅ローンの仕組みと審査

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今日は住宅ローンについてお話したいと思います。
あなたは人生の目標のひとつに家を買うということがあると思います。
自分の家を持つことは、素晴らしいことですし、ぜひ、かなえてもらいたい夢だと思います。
ただ、世間にはあなたの夢につけ込もうとしている人達がいるのも事実です。
それは銀行員だったり、不動産業者だったり住宅会社の人だったりします。
その人達があなたを騙そうとしている訳ではないにしても、真実とは違ったものをお伝えしている可能性があります。
また、世間一般で言われている常識が、実はあなたを不幸にさせる可能性もあるのが事実です。
ここではそんな世間の常識に縛られず、あなたが本当に幸せになるための住宅ローンについての考え方や、住宅ローンの借り方、返し方について解説しています。
私が不動産投資アドバイザーとして活動してきた中で、クライアントさまから頂いた住宅ローンに関する質問に回答する形で解説しています。
住宅ローンを借りようとしているあなたにはここでのお話が必ず必要になってきますので、注意深く読み進めてください。
それではどうぞ！

マイホームもこれから購入したいのですが、アパートを先に購入するほうがいいのか、マイホームを購入するほうがいいのか、アドバイスをいただけると嬉しいです。
また、アパートを借金して立てると、空室がでるとねむれなくなったり、家賃滞納されたりすると入居者とけんかになったりすると不動産屋にききましたが、そういうことはないのでしょうか？


マイホームが先かアパートが先か？と言われれば、答えはもしあなたがお金持ちになりたいのならアパートが先です。
ほとんどの人はマイホームを先に買ってしまい、それで一生を終えてしまいます。
でもお金持ちになる人は違います。
最初に投資用の不動産を買って、そこで毎月、溜まってきたお金を元手にさらに投資用の不動産を買っていきます。
それを続けていって、最後に自分の家を買うのです。
ですからもしあなたが自分の家を無理して買って、一生、住宅ローンを払って終わる人生を歩みたいのであれば、先にマイホームを購入してください。
ただそうは言っても、早くマイホームを買いたい気持ちも分かります。
ですからもしマイホームが買いたいのであれば、価格は年収の２倍以内で買える物件にしてください。
年収の５倍も６倍もローンを組んで、マイホームを買ってしまうと住宅ローンを支払うだけの人生になってしまいます。

また、アパートを借金して立てると、空室がでるとねむれなくなったり、家賃滞納されたりすると入居者とけんかになったりすると不動産屋にききましたが、そういうことはないのでしょうか？
当然、アパートも事業と一緒なので、当初の予定どおりいかなければイライラすることはあると思います。
ですから当初の事業計画をきちんと作成し、どのラインまでなら空室にも耐えられるのか、家賃の滞納にも耐えられるのか把握しておくことが重要です。
基本的にはアパートの管理は不動産会社に委託するので、自分で直接、入居者と交渉したりすることはありません。
管理もすべて自分で行うのであれば、入居者と交渉したりすることもありますが、そういうわずらわしさを避けるのであれば、不動産会社に委託するのがベストでしょう。
ただものを買えばなんでもそうですが、きちんと手入れをしあげる必要があります。
いくら不動産会社が管理をしてくれるとは言っても、自分でもたまにはアパートを見に行ったり掃除したりして手入れをしてあげたほうが、将来的には経営も安定してきます。
それが長期で安定した収入を得る道です。

先日、キャッシュフローゲームに参加させていただいて、影響を受け不動産を土日を利用して見てまわっています。
ある不動産屋に相談したところ、「自宅を買えば投資用にお金が借りやすくなる」と聞きました。
アドバイスとしては、今賃貸に支払っているお金を自宅用に回し、資産を持ってからさらに投資用物件にステップアップしたらどうかとのことなのですが、「金持ち父さん貧乏父さん」には、自宅は負債と書かれているので、このアドバイスに困惑しています。

早速、行動に移されているようで素晴らしいですね。
ほとんどの人が行動に移さずに終わってしまいます。
着実に成功への階段を上っています。
楽しんでいきましょう。
さてご質問の件ですが、自宅は別に買っても買わなくてもかまいません。
確かに、自宅を持っていると住居が安定しているという理由から銀行からは信用されやすくなります。
ただ、多額のローンがある場合は不利になるときもあります。
ほとんどの場合、自宅の価値は買ったときよりも下がっています。
そしてその時ローンの残債はあまり減っていません。
ですから、貸借対照表的に見ると、資産よりも負債が多い状態になってしまいます。
ですから、あまり多額の借金をして家を買うことは止めておいたほうがいいでしょう。
もしどうしても買いたいというのであれば、ご自分の年収の２倍以内の中古物件を買ってください。
これならばローンの負担も少なく、貸借への影響も少ないでしょう。
ただ、本当は自宅を買うのは一番最後がいいです。
はっきり言って、自宅をもっても何も収益を生み出さないので、次の不動産を買うことが難しくなってしまいます。
その不動産屋さんもお金持ちになる不動産の買い方を知らないのでしょう。
不動産屋はあくまで不動産を売る人なので、お金持ちのなり方を知っている人ではありません。
その典型例ですね。

住宅ローン2600 万（2.9％三年固定）を繰り上げ返済するのと、自己資金を元に不動産投資するのはどちらが優先でしょうか。
今の一戸建ては都市開発の関係で五年以内には都から立ち退き費用をもらい、引っ越す予定です。


さて、早速ご質問にお答えさせていただきます。
＞一つ教えてください。住宅ローン2600万（2.9％三年固定）を繰り上げ返済するのと、自己資金を元に不動産投資するのはどちらが優先でしょうか。
今の一戸建ては都市開発の関係で五年以内には都から立ち退き費用をもらい、引っ越す予定です。
まず、確認したいのが、一戸建ての立ち退き費用で住宅ローンは完済されるのでしょうか？
もしそれを都が全て負担してくれるのであれば、繰上返済するよりも不動産投資をすることを優先すべきでしょう。
例えばもし自己資金を５００万円お持ちであるとしたら、その５００万円で住宅ローンを返してしまえばそれまでですが、逆に言うと、５００万円を２．９％の金利で資金調達できていると言えるでしょう。
セミナー中もお話しましたが、借金を返済する順序は金利の高い順に返済すべきです。
決して金額の高い順ではありません。
金利の安い住宅ローンを借りることが出来ているので、そのまま借り続けるほうが得かもしれません。
なぜなら、他のローンで金利２．９％で借入するのは難しいからです。
通常の資金使途自由のフリーローンであれば、金利は１０％近くします。
ですから、２．９％以上の利回りが期待できる投資にするのであれば、それはすなわち、良い借金になります。

特に今回の場合は、５年以内に立ち退くことが決まっているので、その際に住宅ローンが完済されるのであれば、急いで繰上返済する必要はないでしょう。

また、２．９％という金利はそんなに安い金利ではないので、３年固定型や変動型のもっと金利の安いローンに借り替えるというのも一つの方法ですね。
ただ、借り換えの際は固定期間中の繰上返済は違約金がかかる場合がありますので、現在取引のある銀行に確認してから行ってください。

今日は帰りに書店で「 金持ち父さんのキャッシュフロー・クワドラント」を購入して通勤時に読もうと思っています。
昨日は帰ってからキャッシュフローゲームで学んだ事また不明であった言葉などをその日のうちに調べておきました。
特に、ROI はいろいろな事を考える上での公式となると思いますので、今の職業、また購入しようと考えているものに対しても当てはめていこうと思います。
詳しく調べたところ 固定3 年で優遇金利込みで2.45%でした。H18 の秋頃に当初の変動金利(優遇込みで1.875%)から優遇込みで2.375％に金利上昇していたため固定に切り替えたという内容です。
ちょうど借り入れしてから5 年が経っていました。

私も大学の友人の銀行員にアドバイスしてもらい変動を進められたので、その選択をしました。
この変動、固定の選択はそれほど影響はないかと思いますが、もう少し経過観察をしておこうかと思います。
下がるようであれば変動への切り替えも検討します。
このときの計算方法なのですが、現在変動と固定3 年の差が0.575%ですが単純に「返済残高」との積算で
約15 万円程度(2600 万円*0.575%) 変動に比べて多く払っているという事でよろしいでしょうか。
確認内容ですが、一戸建ての立ち退き費用で住宅ローンは完済されるはずです。その後には家族は持ち家を要求すると思いますので残金で購入したとしても、極力ローンを組まないで帰る物件にしようと思います。
(もちろん 融資を受けるため条件を良くして置きます）