不動産投資の売買価格とローン支払い額

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はじめて、不動産会社に中古アパート（マンション）を探しに行ったとします。
不動産会社営業マンがオススメの売り物件をファイルから数件選び、利回りが何％だからどうのこうのと説明してきます。
ここでまず「利回りって何？」という疑問がでます。

利回りとは
利回りとは、投資に対する利益の回収率のことです。
何のことだかわかりにくいですよね。
利回りとは、満室を想定（予想）した年間の家賃収入を物件価格で割った値です。
利回り（%）＝年間家賃収入÷物件売買価格×100
不動産会社に行くと売り物件のパンフレットに必ず「利回り○○％」と書いてあります。
では、実際に利回りの計算をしてみましょう。

＜計算事例＞
・物件売買価格 ：4000万円
・年間家賃収入（満室時） ：400万円
利回り＝年間家賃収入÷物件売買価格×100
＝400万円÷4000万円×100
＝10％

よって、この物件の利回りは10％となります。
※不動産会社に物件を探しに行く時は、必ず電卓を持参しましょう。

アパート経営で利益を上げるためには、利回り10％以上必要といわれています。
利回りが高いほど高収益物件ということになりますが、あくまで「満室」という条件での
判断基準ですので、実際はもっと詳しく試算することが必要です。
詳細は次項でお話ししますね。

『利回りだけで判断すると大変なことになります！』
このことは不動産会社では教えてくれません。
なぜ？
それは、売れなくなるからです。・・・たぶん。。。（笑）
では、その理由をお話ししましょう。
不動産物件を買う場合、ほとんどの人は頭金を30％程度支払い、残りの70％をローン支払いとします。
（資金が豊富な人は一括払いもあるでしょうが）
つまり、毎月の家賃収入からローンを支払わなければいけません。
普通は、
家賃収入 ≧ ローン支払い額
となるようにローン支払い額を決めます。
ここで、家賃収入を満室で設定してはいけません。
毎年、満室経営となるのが理想ですが、実際は必ず空室が生じ家賃収入は空室分だけ減ります。
アパートで言うと、部屋数が少なくなるほど空室の家賃収入に与える影響度は大きくなるのです。
例えば、全部で４室の場合、１室空室になると、全体の25％家賃収入が減ります。
全部で１０室の場合、１室空室になると、全体の10％家賃収入が減ります。
よって、全体の部屋数が多いほど、空室の影響が少なくて済みます。
全体の部屋数が多いほど家賃収入は安定するという事です。
では、空室の割合はどのくらいと見るのか？というと、銀行及び物件の環境や収益状況で異なりますが、概略２０〜３０％の空室率を見込みます。
例えば、空室率３０％であれば、家賃収入は１００％から７０％に減るわけです。

※空室率は年間を通しての空室の割合を表します。
では、物件を選ぶ段階でローン支払いが家賃収入を上回らないかの計算方法をお話ししましょう。
ここからが重要です！！
＜計算事例＞
・物件売買価格 ：3000万円
・頭金 ：1000 万円
・ﾛｰﾝ金額 ：2000 万円 （物件売買価格−頭金）
・年間家賃収入（満室時） ：400 万円
・築年数 ：12 年
・法定耐用年数（注１） ：22 年 （木造）

上記の物件で、月のﾛｰﾝ支払い額を計算します。
・ﾛｰﾝ年数 ：10 年 （ﾛｰﾝ年数＝法定耐用年数−築年数）
・ﾛｰﾝ金利 ：2％ （例）
・ﾛｰﾝ支払い全額 ：2438 万円 （ﾛｰﾝ金額×ﾛｰﾝ金利ﾛｰﾝ年数）
＝2000 万円×1.0210 年
・ﾛｰﾝ月払い額 ：20.3 万円 （ﾛｰﾝ支払い全額÷ﾛｰﾝ年数÷12 ヶ月）
・空室率 ：20％
・年間家賃収入（空室率20％）：320 万円 （400 万円×（1-0.2））
・月家賃収入（空室率20％） ：26.7 万円 （320 万円÷12 ヶ月）
・管理費(管理会社外注費) ：1.3 万円 （26.7 万円×0.05）
※管理費は家賃収入額の5％とした。
・修繕費 ：1.7 万円 （400 万円×0.05÷12 ヶ月）
※修繕費は家賃収入額（満室時）の5％とした。
ここで、収入と支出にまとめます。
【収入】
・月家賃収入（空室率20％） ：26.7 万円
【支出】
・ﾛｰﾝ月払い額 ：20.3 万円
・管理費(管理会社外注費) ：1.3 万円
・修繕費 ：1.7 万円
合計支出＝20.3+1.3+1.7＝23.3 万円

【月の収支】
・収入−支出＝26.7 万円−23.3 万円＝3.4 万円
※よって、空室率20％と想定すると、3.4 万円の利益となります。
同様に空室率30％では、0.2 万円の利益となります。
この計算モデルでは空室率30％まで、ローン支払いを手出しせずに済むことがわかります。
ただし、空室率30％ではわずか2 千円の利益ですので、修繕に少し多めに費用がかかったりすると赤字に転落します。
このようにローンの月払いと空室率を想定した家賃収入を計算し、月の収支が赤字にならないことを必ず確認してください。

(注1)
住宅用の場合の法定耐用年数は、「鉄筋鉄骨コンクリート造りまたは鉄筋コンクリート造り」47年、「金属造りのもの（骨格材の肉厚が4 ミリを超えるもの）」34 年、「軽量鉄骨造り」27 年、「木造または合成樹脂造りのもの」22 年とそれぞれ定められています。

(注２)
ローン利率や空室率、管理費、修繕費は、あくまで試算用の値です。
その時の状況や管理会社により条件が異なりますので、不動産会社との打合せ時に営業マンにお尋ねになることをオススメします。
なお、本計算により生じた損失、事故等について発行人は一切の責任を負いません。
自己責任のもとに実施願います。


今回は不動産投資を行ううえで、かなり重要なポイントをお話ししました。
ここで失敗すると、ローン破産という地獄行きの可能性もあることを認識してくださいね。
ポイントさえおさえれば、不動産投資は安定性の高い投資です。